主题：这些企业凭什么不随万科降价？！

万科全国降价，炒得轰轰烈烈，但很多开发商这次并未唯万科马头是瞻。从媒体报道上看，甚至有少数地产商明确表示不降价，比如“保利地产拒绝跟随万科降价扩张速度不减”，招商地产也宣称不降价。
    在降与不降的问题上，这些开发商为什么比万科还牛？这主要跟企业运营模式、产品线配置有关。以前我曾谈到过万科是跑量的，必须保有相当大规模的现金流，而且万科是不做持有型物业的，现金流主要来自销售回款和融资。而部分企业之所以不着急降价，是因为资金压力不是那么大，或者是做高端物业的，不求跑量，但求单个项目的利润率，尤以星河湾为典型；还有一些企业的持有型物业比重较高，可以产生稳定的租金收益。
    本文，笔者就重点谈谈开发商持有型物业这点事儿。在目前我国房地产业发展的宏观背景和大趋势，以及从企业永续经营的角度考虑，很多企业需要进行战略转型，其中重要一个方面是增加持有型物业，借此可以形成稳健的现金流，提高抗风险能力。在欧洲房地产发达国家，持有型物业一般占物业总数的50％左右，而在国内目前这一比例还非常低，而且多数为国有企业、机关、事业单位所持有，包括学校、医院、军队、银行、政府部门、研究机构等，只有10％左右的持有物业为市场化企业所经营。目前世茂、富力、招商地产等一批开发商已开始进行转型。宏观调控使开发企业的优胜劣汰速度加快，只有“长跑健将”才能最终胜出，而持有型物业会大幅优化企业的资产结构。
    从理论上讲，几乎所有的房产都可用作持有型物业，但比较适合持有的物业主要包括商业用房、写字楼、酒店、住宅、工业用房等五类。从档次上划分，持有型物业一般属于中高档。商业用房中以大中型为主，如销品茂、百货商厦、大型超市、商业街区等；写字楼多是甲级类；酒店类多属中高档，甚至有超五星级的；住宅主要是高端类，包括服务式公寓、高档公寓和别墅；工业用房包括厂房、仓库等。那么，房地产企业该如实施持有物业战略，笔者总结五条路径如下。
    首先，开发和持有高星级酒店。现阶段，我国人均GDP已超过2000美元，由旅游观光阶段进入休闲度假阶段，另外，随着我国GDP持续的高增长以及全面进入WTO，国内外的商务活动正快速增长。这两个因素共同导致酒店业的发展正步入黄金时期。事实上，投资酒店不仅已成为全球潮流，受全球私募股权投资者的刺激，酒店投资正呈现全球化的趋势。由于酒店消费市场潜力巨大，而且人民币升值导致资产价格持续上涨，内地正成为亚太地区酒店投资的热点市场。以上海为例，自2004年以来，高档酒店日房价呈现持续增长态势，五星级酒店房价由2004年的1177元/日上涨至2006的1406元/日，涨幅为18%；四星级酒店房价也由2004年的587元/日上涨至659元/日，涨幅为13%。因此，开发和持有高星级酒店，投资回报将长期看好。
    其次，与专业的持有型物业管理运营构结成战略合作伙伴。相比销售型物业，持有型物业的经营更加复杂，往往需要专业的管理或运营机构打理，才能使物业管理、维护达到比较好的水平，才能使物业租金保持理想水准，才能使物业持续增值。我国房地产开发企业在持有型物业管理和运营方面的经验较少，在具体实践中，往往与专业的机构，尤其是国际知名公司结成战略同联盟，以保持较高的运营水平。比如虽然大型开发商投资、开发、持有酒店已成大势所趋，但真正全面介入酒店经营和管理环节的开发商并不多。于是，上海证大集团在投资开发上海证大丽笙酒店时，就联合世界著名酒店品牌——丽笙酒店和卡尔森环球酒店集团；再如世茂集团已聘请百联集团管理该公司旗下的上海世茂国际广场，并与日本世嘉、马来西亚的百盛集团、台湾星巴克咖啡、麦当劳（中国）、香港屈臣氏等200多个品牌建立了策略合作关系。
    再次，将优质的社区商业配套物业用作持有。目前，很多开发商已经明白大型商业设施适合发展成为持有型物业，但却往往忽视规模较小、形态散乱的社区型商铺。已往的实践表明，社区型商铺或中型商业设施一般难于价值最大化，许多开发商只是为了应付政府规划要求而建设这些商业用房，往往一卖了之，但由于产品定位、规划、施工等都没精心操作，这些商业用房既卖不出高价，又造成长期空置，无法正常或很好的营业，从而对开发商、商铺业主、商家、社区居民四方利益皆有负面影响。因此，开发商应对于社区型商业用房在开发前期即明确是销售还是持有，对于优质商业用房，尤其是大型社区中规模较大的商业用房，应考虑将其发展成为持有型物业，统一规划、经一招商、统一经营，从而使商铺的价值持续增值，而且获取稳定的租金收益。
    还有，打算持有物业的地产商须有“养铺”精神。持有型物业的特点之一是资金回收速度较慢，如酒店项目一般需要10左右才能收回投资。在这一过程中，有些项目建好后立马就能收取“真金白银”丰厚租金，而有些项目却需要耐心等待周边环境及市场的成熟，例如很多商业物业就需要“养铺”。企业必然做好心理准备，要抱着“短期亏钱，长线收益”的态度进行耐心、精心、专心的经营运作。
    最后，未来可以打包上市发行REITs。持有型物业最好的一个退出路径，是发行REITs，不仅可以顺利脱身，而且能够借机卖出高价。美国的REITs非常发达，近两年香港也出现了多只REITs，其中包括广州出产的“越秀REITs”。目前国内已有REITs正在筹备中。前段时间召开的房地产商会年会，联华信托总裁李晓东在会上表示，根据央行意见力争尽快完成REITs制度的准备工作，2008上半年正式推出REITs产品，联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划有望成为联华信托推出的首只、同时也是国内首只真正的REITs产品。