主题：【搜房网律师答疑】又到一年3.15，新政下的房产纠纷问题汇总。希望对大家有帮助~

主持人：如果是交了钥匙小区没有水，物业费该怎么收，不具备交房条件，怎么管理，不按时交房看来是每个小区的通病，本身对于租房来说，损失很大，违约金什么时候给，按延期时间轻重，有要求么，都一样不太公平，有一，一年，都是千分之五，不应该吧？

 张世科：这个问题有点模糊，是物业服务没有到位还是二次加压坏了没有维修，因为没通水的情况很多，但是物业费这块是这样的，不管是没有通水还是听电，跟物业费的交纳是两个不同的方面，物业费不光包括水的问题，是有物业整个服务收费的问题，是全方位的，所以物业费是该交还得交，不能说没有通水就不交物业费，没有通水要看具体责任在哪儿。

主持人：下一个问题主要是说关于退房的，如果开发商最终退房，而现在的房价已经比签定合同的时候涨了很多，退房的时候是按照什么价格来退的？

 张世科：按照合同约定就可以了，跟现在的房价没有关系。退房的行为是一个单方解除购房协议的行为，也就是说你签了购房协议，你想退房就等于不想买他的房子了，是想解除购房协议，合同里面肯定有约定，购房协议中对单方解除或者单方退房的行为会有一个约定的善后处理办法，按照这个办法处理就可以了。也就是说退房跟现在的房价高低没有关系。

主持人：好的，谢谢！下一个问题是一位网友叫程倾城”，他想问一下我想知道开始还贷后多少个工作日可以得到房产证，补充一下他说他是贷款而且房屋合同已经拿到了，就是想问一下多长时间可以拿到房产证？

 张世科：首先，贷款购房和拿到房产证是两个互相独立的一个流程，也就是说在贷款手续办好以后，房产证什么时候给办下来，这要看购房合同中的约定，购房合同中会有关于房产证何时给你办结、何时办到手的约定。 因为贷款和现金交款、全款是一样的，只是购房的一个付款方式。

主持人：约定有没有什么标准呢？是一年、两年？

 张世科：一般是一年，这个时间一般会拉的比较长，开发商会考虑到工作人员的工作量、楼盘的大小会有一个期限的问题。

主持人：还有一位网友说他是协议购房的，已经三年多了都没有签合同，而且开发商现在把户型和面积都已经改了，两个门洞也改成一个门洞，到现在都不知道自己的房子在哪儿，想问一下他是希望开发商早日给我们房子，如果开发商不答复，那么购房者怎么办？

张世科：像这种情况就特别的悬了，风险太大。一般签了内部认购协议的话，开发商会在一年之内会动工、开槽，像三年没有动工，户型又改了、面积也改了，什么都改了，可能中间会产生很多变化，这个变化会带来一些风险。比如说这个土地是不是涉及到转让，当然转让是非法的，会不会交给别人去开发，因为现在宏观调控市场很紧，如果他没有实力就会想一些脱壳的办法。在这种情况下签了购房协议这么长时间又不签真正的购房合同，我建议这种房子就不要再买了，风险太大，因为有些风险得需要自己来承担的，可能得需要协商退款，再重新找其他的一些楼盘比较好，但是这个难度很大，这就不是法律风险了，是属于市场风险，因为在签内部协议的时候所知的信息是有限的，不像签购房合同，购房合同会有几个证，但是签内部协议的时候什么证都没有，建议大家这种房子不要买。

主持人：“房奴生涯”他说房产证3月2号刚办下来，房子卖了想要过户，想问一下都需要支付什么费用，大概需要多少钱？

张世科：这个问题我说一下怎么参考，因为权威的还要看一下房地产部门和税务部门，大概有这么几项，有营业税、契税、个人所得税还有是印花税、教育费附加，这就是费用。具体的话是多少比例，可以向房管部门和税务部门了解一下具体的比例。

主持人：还有一位网友说的一个问题，他说交款是在2011年11月份，跟开发商没有签正式的合同，而且开盘遥遥无期，现在的情况是到现在施工一年了，确实出了地面，地没有开，盘没有，问我们的利益实际上已经受到了侵害，该向谁去维权呢？

张世科：估计连认购协议都没有签吧
主持人：应该是内部团购的时候买的房。

张世科：像他说的这个问题，如果施工一年确实有几个出了地面了，也就是说开发商对这个地已经是拿到手了，资金可能和其他方面的问题可能开发周期要长一些，这种情况下就要看你对房屋的需要是不是紧迫，如果不紧迫的话就可以再等一等、再看一看。如果特别紧迫的话就没有办法了，再加上他说的地没有拍、盘没有开，地没拍是不是说招拍挂是不是没有拿到手，如果这种情况下的话就很明显了，就相当于这个地可能就不是开发商的，这就需要消费者到土地管理部门或者是规划部门核实一下这个地登在谁的名下，如果在开发商的名下就是周期的问题，当然也是有风险的，如果地没有在开发商名下这种情况下就应该考虑怎么退出的问题了。

主持人：像他说的2013年年底或者是2014年年初交房，这个基本上就不是不能完成的吗？

张世科：因为信息有限不好说，理论上也有可能性。

主持人：还有一个问题，签订购房协议的时候全款都交清了，交款的时候是开发商那有财务收据，他想问一下收据的有效期限是多久？

张世科：这个没有有效期，收款、收据票据没有有效期。
    
主持人：这个是永久的吗？

张世科：这跟买其它商品是一样的，这不是一个合同，最主要的作用是证明你按照购房协议或者购房合同的要求或者约定履行了交房钱款的一个义务，这是一个证据。

主持人：网友春风拂槛懒回顾有一个问题，他说开发商宣传的和实际不一致，现在安装的是普通的塑钢窗，还有面积比预定合同多了将近百分之十，怎么维权呢？我记得看过一个文件说面积变更是在3%以内浮动是吧。

张世科：这是两个问题，关于门窗变动的问题开发商肯定是违约了，还有关于面积变更的问题，国家法律有明确的规定，首先看合同的约定，先看合同是怎么约定的，合同约定面积怎么处理就按合同约定来处理，如果合同没有约定或者是合同约定不明确了，看不出来怎么计算，这种情况下的话3%以内是及时结算，超过3%了，在超过的部分是要无效的赠给消费者，如果说少的超过3%了要作价双倍的抵给消费者。但是现在所有的购房合同中开发商会盖一个小戳就是及时结算，不管有没有超过3%就是及时结算。不让法律的这个规定约束到他，因为法律规定首先就是看合同的约定，没有约定或者是约定不明的情况下才按照刚才说的处理，所以这种情况下要看合同是怎么约定的，如果超过10%，这种情况下显然已经超过了购房者的预期，如果超过10%来结算的话，可能会超过他的购房能力，已经违背了购房者的初衷，这种情况下是可以单方解除合同的。