主题：不要争论了 房地产开发项目的成本测算方法

国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。 
在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。 
如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。 
一、土地成本 
随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35％-40％，并有进一步上升的趋势。 
二、前期规费 
前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。

其实算不算成本无所谓,因为原来的土地价格非常低时,开发商一期销售基本上把土地成本全部摊进去了,二期基本没有土地成本,但是销售的价格却越来越高,属于暴利,三期时土地没有成本,人工等费用也不高,新购土地也是几年前拿的地,没有多少成本的,只不过开发商忽悠购买者罢了.
看看汽车,钢材涨了那么多,汽车的价格涨了吗?
下一步,开发商卖的差不多时,就会不顾一切的降价处理剩余的楼房,收回资金,全身而退,留给炒房人无尽的心痛.物业如果住户太少时,也会由业主自行挑选其他物业公司,开发商不再负责.

一期就能把土地成本给拿回来？？

楼主算不算的无所谓,因为任何经营活动都追求利润最大化,在销售时价格会尽量的高,在成本测算时,会尽量的压缩,但是,在对外宣传时,又是另一套,成本多么高,盈利多么少,甚至亏本销售.武汉的高层楼房的建筑成本才1000多元,我们除了钢材从外地调进外,其他材料人工成本都在本地,会比武汉还高吗?再者,如果企业亏损,他不会降低出售吗?成本对于老板面言,就是挣钱多少而已

不愧是专业人士   佩服

过奖了。。。