主题：去库存将成2015年楼市主旋律 刚需仍是成交生力军

　　在各种判断争议以及各类“救市”政策频出中，2014年的房价基本以“滞涨”的姿态跑完全局。2015年楼市又该如何发展，谁将是2015年购房的主力军？房地产项目面临资金窘境，银行“惜贷”现象是否还将持续？记者采访了多位消费者、房地产企业以及业内专家，看看他们眼中的2015年楼市。

　　故事

　　基本滞涨的房价

　　●讲述者：买房人小刘

　　寻找了大半年，小刘终于在年前在南二环外购置了一套两居室住房。“我这也算是提前为自己准备婚房了，虽然我现在还没有女朋友。”小刘半是自嘲地说。

　　小刘是外地人，2013年6月份在石家庄的一所大学毕业后就留下打拼。“我的买房念头是从2014年出现的，既然打算定居了，就得买房。”小刘笑笑。不过，2014年不同于前几年，房地产市场出现衰退，市场上唱跌房价的声音也此起彼伏。这些声音对小刘有一定的困扰，不过并未最终改变小刘的购房计划。“我是刚性需求，最终都得买房，而且我觉得当前房价出现大跌大涨的可能性都很小，看准合适的就出手了。”“2014年房价虽未上涨多少，却也没有下跌。”小刘说，2014年11月份，一位朋友给小刘介绍了一套位于南二环外的二手房。这套房子房主是在2013年以6200元/平方米的价格买的，以6800元/平方米的价格卖给他。“我和父母看了看对这个房子比较满意，而且价格涨得也不多。”小刘很迅速地就把房子过了户。

　　2014年房价确实涨得不多。石家庄市住房保障和房产管理局此前公布的数据显示，2014年石家庄市区新建商品住房成交均价为6410元/平方米，同比仅增长1%。国家统计局此前发布的2014年12月份数据也显示，与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，上涨的城市有2个。

　　刚需

　　2015年楼市成交的生力军

　　小谢是石家庄本地人，一直同父母居住。“我准备今年再买套房子，同女朋友结婚后我们就同父母分开住。”小谢说，他们公司年轻人居多，而且多数都没有自己的房子，这些人都有自己置业的打算。“我们都是刚需族，早晚都得买，与其干等着还不如早下手，还能早住上自己的房子呢。”

　　石家庄市住房局有关人士认为，继2014年之后，2015年刚需和改善性需求仍将是支持石家庄楼市成交的主要生力军。

　　一位国内知名的房产业内专家今年则逐渐撤出了在国内地产市场的投资。“国内房价今年难以出现大涨，投资环境不在，我们几个合伙人经过详实的考察决定把投资重心逐渐转移到澳大利亚等国外的楼市。”

　　品质

　　项目间分化将会加大

　　身为一家上市房地产公司设计院的副院长王栗，正在精耕细作地打磨着项目的每一个设计细节。“过去的项目更注重的是建筑户型的细节，现在建筑只是景观的一部分，当前社区的整体环境景观配套的打造和项目户型打造同样重要。未来二三线城市整体建筑风格基本上会走两个流向，一个是做高性价比，一个是走独具特色路线。我们公司也一直在朝着高品质这一方向进行探索研究。”

　　不同于以往一窝蜂扎堆普通住宅建设，石家庄品质楼盘正在悄然增多。石市住房局此前数据显示，石家庄中心城区的大部分房产项目更注重品质化，定位目标为高端客户，主推180平方米以上的大户型、大多房价在10000元以上的高端项目。

　　资金

　　银行“惜贷”现象会持续

　　因为贷款没有如期办下来，一直靠民间融资支持项目运作的李军（化名）最近失去了支付这些民间融资高昂利息的能力。“我的项目基本封顶了，项目品质很不错，年前这样仓促的卖很可惜。原本我是想年前贷款办下来正好支付项目的费用及民间融资的成本，哪成想现在办贷款这么难。”年底资金的困难让李军陷入窘境，只得拿出10套房以每平方米低于市场价200元的价格提前销售回笼了资金，来维持资金的周转。

　　“尽管楼市调控政策走向定向宽松的趋势仍然会继续持续，但是，库存较大的局面并不会在短期内改变，银行‘惜贷’的现象也会继续持续。”同策咨询研究部总监张宏伟说，诸如李军这些房地产项目老总在2015年仍然会面临资金紧张的问题，尤其对于中小企业来讲，有可能有更多的中小房企面临被“锁房”的市场风险。他建议李军等房企，应该未雨绸缪，继续坚持跑量的高周转策略，加大去库存力度，通过尽快回笼资金减轻企业资金面的压力。

　　展望

　　去库存将成2015年主旋律

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩在出席2015中国地产（邯郸）新视角高峰论坛时称，从形势上来看，2014年楼市的压力还是比较大的，即使受政策宽松的影响，2015年也将延续这一现状，因为客观事实摆在这里，近期央行也开始“放水”，也增加了市场货币的投放量，三四线城市可能市场交易会略有提升，但局势也不容乐观，因为之前开发量过大，仅仅靠这些经济政策的影响还是不够的，在建的面积和客观形成的库存量，开发商想要在短期内摆脱这种投资困境是不太现实的，未来至少还得用三至四年时间来消化库存。

　　不过，对于后市，在董藩看来，不能因为近期市场的波动就否定房地产的地位，房地产业在整个国民经济当中的地位，不是谁想否定就能否定的，它现在仍然处在上升期。

　　张宏伟认为，从短期内来看，当前市场仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，楼市基本面并没有实质性改变；而从中长期来看，经济基本面下滑的压力还会导致2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来，迟早还会面临去库存的压力。